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跨過千億元門檻 渝派房企金科回應問詢
2019-06-11 11:44:28來源:中國建設報    作者:牛慧麗

bfrD-hhhczfc2988907_meitu_6.jpg交出共32頁、1.6萬字的回復“答卷”后,金科地產集團股份有限公司(以下簡稱“金科”)又有了穩定“軍心”的新動作。

6月6日,金科公告稱發布卓越共贏計劃暨2019年至2023年員工持股計劃之一期持股計劃。本期計劃將通過資產管理計劃、信托計劃等法律法規允許的方式購買標的股票,預計總規模不超過32億元(含融資資金)。以標的股票2019年5月17日收盤價6.43元/股作為全部股票平均買入價格測算,本期計劃涉及標的股票數量預估為4.98億股,占公司現有股本總額約9.32%。

年報數據樂觀

隨著房企財報相繼披露,多家企業收到了上海證券交易所或深圳證券交易所(以下簡稱“深交所”)的問詢函,內容普遍聚焦房企盈利增長、償債能力、跟投項目多數未盈利等問題,要求企業予以合理解釋。在收到問詢函的同行中,金科是回復速度較快的一家。5月29日晚,金科交出了回復“答卷”。

t01e86cc268587663fa_meitu_4.jpg外行看熱鬧,內行看門道。2018年,金科取得上市以來的最好業績,大步跨過千億元門檻。總體來看,在金科發布的2018年年報中,不管是營收數據、債務變化還是現金流情況,均表現良好。其中,金科銷售規模達到1188億元,同比大幅增長81%;營業收入412.33億元,同比增長18.63%;凈利潤40.21億元,同比增長76%;歸屬于上市公司股東的凈利潤40.19億元,同比增長137%;每股收益0.71元,同比增長105.71%。

但恰恰因為一系列動輒增長50%以上的數據,引起了深交所的關注,并向金科提出了包括“凈利潤增幅為何遠超營業收入”等11個問題。

對于不同問題,金科的答復長短不一,或詳細、或精簡。

在主營業務未發生大幅變動的情況下,若凈利潤增幅與營收增幅不一致,就會顯得不同尋常。這是金科引起深交所注意的首個因素。問詢函要求其詳細分析說明本期公司在主營業務范圍沒有發生變化的情況下,凈利潤增幅遠超營業收入增幅的原因。

金科回復稱,這主要系公司2018年結轉收入對應的毛利率提高所致。2018年,公司營業收入較2017年增加64.76億元;毛利率為28.57%,較2017年同期上升了7.25個百分點。但這一解釋顯然未觸及核心,深交所在隨后的問題中便要求解釋毛利率增長的原因。

金科表示,2018年公司營業收入對應的房地產項目主要系2016年至2017年實現預售的部分。受項目所在區域整體市場上揚和成本管控水平提升影響,公司實現的預售收入整體較以前一年度量價齊升,同時對應的土地成本相對較低,促使本期房地產業務毛利率上漲。

從2018年結轉均價看,金科在重慶、成都、無錫、長沙、合肥的項目均較2017年實現增長,其中合肥增幅47.22%、無錫增幅17.86%、重慶增幅15.85%,僅蘇州下降6.51%,金科稱系“銷售尾盤所致”。從住宅項目成本看,2018年,其結轉單方成本下滑至4506元/平方米,較2017年降低257元/平方米。

不僅是凈利率與毛利率,金科2018年經營現金流量金額同樣大幅上升,為13.29億元。而上一期年報中,這一數字還是-84.85億元。這也成為金科被問詢的重點之一。

金科解釋稱,這是因為2018年新增土地速度較上一年有所放緩所致。據披露,金科2018年度購買商品、接受勞務支付的現金較2017年度僅增加126.39億元,加上在售項目的面積、數量和金額均較2017年有大幅增長,綜合之下,經營活動產生的現金流量凈額為13.29億元。

繞不開的債務問題

債務問題向來是企業被關注的重點所在。如此前,深交所對泰禾的問詢中提到短期償債風險,同樣出現在金科的問詢函中。

公告顯示,2018年,金科的資產負債率為83.63%;一年內到期的有息負債為600.90億元,同比增長54.46%;貨幣資金期末余額為298.52億元。深交所給出的措辭是“處于同行業較高水平”。

另一個較重要的問題是,截至2018年12月31日,金科短期借款期末余額為31.96億元,一年內到期的非流動負債期末余額為244.43億元,貨幣資金期末余額為298.52億元。其存貨周轉率由0.31下降至0.23、流動比率由1.71下降至1.55、速動比率由0.44下降至0.38。對此,深交所要求金科說明是否存在短期償債風險及應對措施。

金科在回復函中表示,公司目前現金狀況良好,無短期償債壓力。2018年年末,公司貨幣資金余額為298.52億元,短期有息負債余額為275.23億元。為此,金科還披露了今年一季度銷售情況和回款情況予以佐證:實現銷售299億元,同比增長約24%;月均銷售回款86億元,現金流動充裕。截至2019年3月31日,金科貨幣資金余額為303億元。

金科同時指出,根據預計的開發節奏和去化速度,其2019年將沖擊銷售規模1500億元。參照2018年度88%的銷售回款率,預計2019年度銷售回款為1320億元,能夠覆蓋一年內到期的金融負債。

從數據看,金科的現金流并無太大問題,但不免讓人對于這種手握大筆貨幣資金卻不償還短期債務的行為有些不解。

對于償債能力下降的問題,金科表示,去年公司存貨及預收賬款增加,造成公司流動比率、速動比率、存貨周轉率指標下降。數據顯示,其2018年新增土地投資700億元,使期末存貨余額增至1608.35億元,同比增幅50%;預收賬款增加334.23億元,增幅為78%。

根據金科的解釋,這些舉動更多是為公司安全發展考慮,房地產業系資金密集型行業,為保證經營發展,需保持合理的資金余額。

金科還提到擔憂,表示最近幾年房地產業外部環境不容樂觀,產業政策和金融政策變化較快,公司在謹慎考慮銷售回款和融資成本上漲的情況下,需保證充足的貨幣資金儲備,將貨幣資金余額維持在穩定水平,以滿足日常支出和正常發展需要。

頻現對外擔保和財務資助

金科近兩年頻頻出現對外擔保和財務資助情況,讓深交所不禁對財務資助的具體資金來源和成本提出質疑。

金科公告顯示,截至2019年3月末,金科及控股子公司對參股公司提供的擔保余額為115億元,對子公司、子公司相互間及子公司對公司提供的擔保余額為675億元,合計擔保余額約790億元,占金科最近一期經審計凈資產的340.92%、占總資產的34.26%。

截至2018 年10月末,金科對外提供財務資助余額為77億元,其中對房地產項目公司(含參股房地產項目公司及并表但持股未超過50%的控股房地產項目子公司)提供財務資助余額為76億元。

深交所要求金科詳細說明在財務資助具體時間、規模、資金來源、成本以及資助對象等方面內容。金科解釋稱,具體資金來源為自籌資金(不限于銷售回款、自有資金、融資,其中公司融資成本為4.28%~12.5%)。

關于成本問題,金科并未給出具體答復,僅表示因自籌資金構成多樣,無法區分具體資金來源及資金成本從而無法準確核算。

公告顯示,截至2018年年末,金科其他應收款余額為130.23億元,其中聯營、合營企業往來款余額為71.1億元。金科近兩年累計經股東大會審批通過的財務資助授權金額為309.66億元,對外提供財務資助余額為65.34億元。

關于財務資助,金科指出,其對外提供的財務資助并未超過股東大會的授權金額,且公司不存在逾期未收回的借款。

據統計,金科對子公司以及對外企業擔保近190家,金額達723.34億元,占比凈資產達312.04%。值得一提的是,擔保的所有企業負債率全部超70%。

5da3-hxsrwwr2432340_meitu_5.jpg據知情人士透露,去年12月,金科從其控股的17個合資公司里,調用不低于20億元的富余資金;按照比例,17個合資公司的金科合作方如上海旭輝、新鷗鵬等,可抽調共計16.14億元的富余資金,“值得注意的是,此次財務資助是無息的”。

財務資助模式通常是大股東資助子公司。金科的財務資助案則反其道而行,子公司財務資助大股東和合作方。“想把自己變成一個更麻煩的公司。”上述知情人士表示,這個計劃通過提高公司負債及資金風險的做法,降低對手對金科的興趣。

深陷股權之爭的金科,其跟投項目同樣受到深交所關注。年報顯示,截至報告期末,金科共有159個項目實施了房地產項目跟投,涉及總跟投資金9.7億元。深交所要求其披露跟投項目的盈虧情況。

金科列出的30個跟投項目中,僅5個在2018年實現盈利。對于虧損項目,金科解釋稱“項目未達結轉收入時點”。

同時,金科進行了一項“穩定軍心”的動作——“卓越共贏計劃”暨2019年至2023年員工持股計劃(草案)顯示,一期持股計劃的持有人總數預計不超過4000人,其中員工自籌資金不超過16億元。

金科表示,本期計劃擬通過二級市場購買公司股票。如果順利實施,將大幅減少二級市場的流通股。業內認為,此舉會對融創系未來可能出現的增持行為造成成本壓力。

最新一季末股權結構顯示,融創通過旗下天津潤鼎、天津聚金和天津潤澤三家公司合計持股15.67億股,占金科總股本比例達29.35%。黃紅云及一致行動人合計持股29.99%,以0.64%的微弱優勢暫時領先于融創系。

在最后一問中,深交所要求金科結合房地產宏觀環境及上市公司經營情況,披露發展戰略和未來一年的經營計劃,包括但不限于計劃增加土地儲備情況、計劃開工情況、計劃銷售情況、相關融資安排。

金科的回答較為簡單,表示2019年計劃新開工面積約3000萬平方米,年末在建面積約5500萬平方米,新增可售貨值3200億元。關于銷售計劃、融資安排等,金科表示會加大銷售力度,合理安排融資。

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